福和園公寓大廈管理委員會的部落格

福和園公寓大廈規約

製訂日期：102   年 11  月17   日

前言

制訂本規約之目的在於保障住戶權益、維護大廈安寧、提昇居住品質！本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人、無權占有人及住戶。

第壹章、住戶之權利及義務

第一條、住戶是指擁有本大廈居住單位並居住於此的區分所有權人，及合法承租本大廈居住單位並居住於此的承租人。區分所有權人未居住於大廈且擁有的居住單位閒置者，亦等同住戶。

第二條、一個門牌號碼為一個居住單位（一戶），不論其面積大小或是否打通合併，一律以門牌號碼為準。

第三條、住戶有按規定繳納管理費之義務。

第四條、住戶有選任及擔任管理委員之權利。

第五條、管理費依居住單位面積計算管理費，一個月為一期。

第六條、管理費之繳納以戶為單位，住戶須按所擁有之戶數繳納，兩戶合併之居住單位，仍須繳納兩戶管理費。

第七條、按規定繳納管理費之住戶可合法使用本大廈各項公共設施，及管理室所提供各項服務的權利。

第八條、汽車停車位由各所有權人使用，並按月繳交管理費，如將車位或房屋出租與他人，必須向管委會報備並提供承租人詳細資料，承租並須切結遵守本大廈規約，切結書由管理委員會另訂之。

第九條、管理費及車位管理費之金額，須經區分所有權人會議決議後始可變動。

第十條、住戶欲遷出本大廈時，須三天前通知管理室並結清所有欠繳之費用。

第十一條、住戶欲遷入本大廈時，應向管理室登記（身份證字號和聯絡電話）索取詳閱本規約並簽同意書。

第十二條、住戶有查詢大廈各項運作書面資料之權利，管理委員會不得以任何理由拒絕，但因而產生之費用，由住戶負擔。

第貳章、區分所有權人會議

第一條、區分所有權人會議由本公寓大廈全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第二十五條之規定，召集人由管理委員會主任委員擔任。區分所有權人會議每兩年召開一次，應於開會前至少十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人並於大廈公告欄公告之。

管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。

下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：           

一、公寓大廈規約之訂定或變更。

二、公寓大廈之重大修繕或改良。

三、公寓大廈有本條例第十三條各款情形之一須重建者。

四、住戶之強制遷離或區分所有權人之強制出讓。           

五、約定專用或約定共用事項。           

六、其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。  

第二條、若因情事急迫須召開區分所有權人臨時會議者，得於大廈公告欄公告之；公告期間不得少於二日。

第三條、任一區分所有權人之區分所有權佔全部區分所有權之五分之一以上者，其超過部分不予計算。

第四條、區分所有權人得以書面委託他人代理出席。代理人須於簽到時提出區分所有權人之出席委託書(如附件一)及身份證件。委託書代表之區分所有權比例不得超過全體區分所有權比例五分之一，超過部份不予計算。

第五條、區分所有權人會議之決議，應有區分所有權人三分之二及其區分所有權比例合計三之之二出席，以出席人數過四分之三及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權合計過四分之三之同意行之。

第六條、區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。

前項決議之會議紀錄依本規約第貳章第七條規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人合計半數及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。

第七條、區分所有權人會議之決議事項須做成會議記錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並於公告欄公告之。

第八條、住戶欲提案由區分所有權人會議表決者，得有以下兩種方式：

一、以書面呈交管理委員會討論，經二分之一以上管理委員同意，得列入區分所有權人會議表決。

二、經二分之一以上住戶連署，並於會議前至少十天前交管理委員會公告後，得列入區分所有權人會議表決。

第九條、會議之目的如對某專有部分之承租者或使用者有利害關係時，該等承租者或使用者經該專有部分之區分所有權人同意，得列席區分所有權人會議陳述其意見。        

第十條、各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。

第十一條、開會通知之發送，以開會前十日登錄之區分所有權人名冊為據。區分所有權人資格於開會前如有異動時，取得資格者，應出具相關證明文件。

第十二條、區分所有權人資格有異動時，取得資格者應以書面提出登記資料，其格式如附件二。

第十三條、區分所有權人及停車空間建築物所有權者，應在租賃（或使用）契約書中載明承租人（或使用人）不得違反本規約之規定，並應向管理委員會提出切結書，切結書由管理委員會另訂之。          

第參章、管理委員會之產生及職權

第一條、本公寓大廈全體住戶，區分所有權人及其配偶與居住本公寓大廈之直系血親其中指定一人為候選人。但有下述條款者，該住戶無候選人資格：

(一)居住未滿3個月者 (當年9月以後搬入居住者)。

(二)管理費積欠3個月(含)以上者(當年10月起往前3個月份)。

第二條、主任委員須為居住於本大廈之住戶。

第三條、管理委員必須於區分所有權人會議中，由區分所有權人或合法代理人選舉產生，不得以其它方式產生。

選舉之圈選採無記名複記法投票，就是選票上有數個候選人，每人最多可圈選3位，取前5高票人為當選；票數相同時，以協調或抽籤方式決定之。

選票由管委會於區分所有權人會議中，選舉前發給。

第四條、管理委員會設5名委員。於區分所有權人會議選舉產生5名。

第五條、管理委員任期兩年(自1月1日至次年12月31日止)，連選得連任。

第六條、有以下情事之一者，不得擔任管理委員；已擔任者立即解任。

一、有詐欺、背信、侵佔罪及違反工商管理法令之前科，或經判決確定者。

二、曾服公職虧空公款之前科，或經判決確定者。

三、委員任內於職務上發生過失、弊端尚未釐清者。

第七條、主任委員及其它管理委員之資格及產生：

一、主任委員須在當屆管委會第一次開會，由管理委員互相推舉產生。

二、主任委員須於管理委員中指派另4名正式委員，含主任委員共計5名.成立管委會。

三、主任委員、財務委員須為區分所有權人，喪失區分所有權人資格，即視同解任。

四、主任委員、財務委員及管理委員選任時應予公告，解任時，亦同。

五、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議，為全體區分所有權人之利益，誠實執行職務。

六、管理費、公共基金之管理及運用，管理委員會為執行財務運作業務，應以管理委員會名義開設銀行或郵局儲金帳戶。

第八條、主任委員職責。

一、主任委員對外代表管理委員會，對內總管大廈所有行政事務，並依管理委員會決議執行本條例第三十六條規定事項。。

二、 主任委員有召開區分所有權人會議，並於會中報告任內施政之職責。

三、主任委員有定期召開正式管理委員會議，及視情況需要召開臨時會議之職權。

管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過。 　　　　  

管理委員因故無法出席管理委員會會議，得以書面委託其他管理委員出席。但以代理一名委員為限。

管理委員會之會議紀錄，應包括下列內容：

（一）開會時間、地點。

（二）出席人員及列席人員名單。

（三）討論事項之經過概要及決議事項內容。管理委員會會議之決議事項，應作成會議記錄，由主席簽名，於會後十五日內公告之。

四、主任委員得視需要，指派正式委員擔任財務委員，及其它特定職務。

第九條、財務委員職責為，查核大廈收支帳目、管理費、汽車管理費等費用之收取、保管、及存入支付等所有財務作業，並於發現問題時向主任委員提出報告。

第十條、管理委員會議須至少3名委員出席始得開議，會中議案須有出席委員過半數同意始得通過。

第十一條、管理委員每兩年於區分所有權人會議中改選一次，須在改選年十一月卅日前完成改選，十二月卅一日前完成交接。任期自次年元月一日起至隔年十二月卅一日為止。

第十二條、管理委員會負有維修大廈公共設施，管理大廈公共空間、管理大廈共有基金、追繳積欠管理費、大廈日常運作，大廈管理員之委任、僱傭及監督以及消防安全維護之職責。

管理委員會應製作並保管公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、

欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、附屬設施設備清冊、固定資產與雜項購置明細帳冊、區分所有權人與區分所有權比例名冊等。

大廈規約、區分所有權人會議及管理委員會之會議紀錄、簽名簿、代理出席之委託書、使用執照謄本、印鑑及有關文件應由管理委員會負保管之責，區分所有權人或利害關係人如有書面請求閱覽或影印時，不得以任何理由拒絕，所延伸之費用由區分所有權人或利害關係人負擔。

第十三條、每月收支須於次月十五日前於管理室公告欄公告之。

第十四條、為顧及安全性與延續性，涉及大廈公共安全工程之承包廠商（電梯、消防、機電）於合約到期時，經二分之一以上管理委員同意後得連續簽約。

第十五條、與廠商簽定之合約內容，牴觸、違反公平正義原則及相關民刑法者視同無效，管理委員會得不承認其效力。

第十六條、伍萬元（含）以下的工程發包得由管理委員開會決定。

第十七條、伍萬元（不含）以上廿萬元（含）以下，須三家合格廠商於委員會中報告後，由委員共同評估決定。影響大廈重大公安之事件排除其外，主委得視情況決定，唯事後須於管理委員會議中報告。

第十八條、廿萬元（不含）以上須在住戶大會中提出表決，或二分之一以上住戶連署同意。

第肆章、公共設施及公共空間之使用管理維護

第一條、本公寓大廈之範圍如建築執照中所載之基地、建築物及附屬設施（以下簡稱標的物件，其區劃界限詳如標的物件之圖說。）。

第二條、公共設施的定義是指各居住單位以外的水管、機電、消防、照明等設施。

公共設施以外之私人專有部份，住戶有自行維護保養修繕之責任及義務，若因維修不良、保養不當或拒絕修繕，造成其他住戶或大廈設備損害，須負全額賠償及法律責任。

私人專有部份範圍如下：

一、自來水管：自頂樓水錶(含)開始，到住戶家中水龍頭為止。

二、排水(糞)管：自住戶家中排水孔開始，到與公共排水(糞)管連接端(含)為止。

三、電線：自地下室或一樓電錶(含)開始，到住戶家中之插座為止。

第三條、公共設施應共同維護，以確保整體安全。如因故意或過失致使損壞，肇事者應負維修之責。

第四條、公共空間的定義是指各居住單位大門及外牆（含）以外的空間，如屋頂、空地、走道、樓梯間、中庭花園等。一樓住戶則是庭院花圃內牆（含）以外。

第五條、大廈法定空地、頂樓屬公共空間，由管理委員會管理之。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時從其約定。

第六條、公寓大廈周圍、外牆面，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。

        住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請主管機關依第三十九條 第一項第二款 處以罰鍰，該住戶應於一個月內回覆原狀，未回覆原狀者，由主管機關回覆原狀，其費用由該住戶負擔。

第七條、地下停車場僅供停車使用，不得供作停車以外的用途，如洗車、堆放雜物、寵物玩耍等。

第八條、大廈大門、中庭、電梯、管理室之公告欄，未經管理委員會許可不得擅自張貼或塗改、撕毀。

第九條、公共設施之機電消防設備，非經管理室或管理會委託之相關人員不得擅自操作。

第十條、不得盜接公共用電、用水、瓦斯。

第十一條、不得在大廈內、外牆張貼或噴塗文宣、廣告。

第伍章、大廈生活公約

第一條、室內室外不得存放堆積危險物品（易燃、易爆物品）或從事有害安全之行為，以免造成意外危險事件。

第二條、大廈內不得從事違法活動，如賭博、吸毒等。

第三條、大廈公共空間或門廊、樓梯不得堆置雜物，或從事其他不當違法之使用。

第四條、大廈公共空間不隨地吐痰、吐檳榔汁、便溺或拋棄果皮、煙蒂、廢紙等廢棄物。

第五條、居家活動休閒均不得妨礙安寧。

第六條、冷氣、澆花不得滴水。

第七條、住戶間糾紛得請管理委員會處理、市公所調解委員會仲裁或依法提出訴訟；不得以黑函、恐嚇、及任何其它非法方式處理，以維護大廈治安。

第八條、室內裝修不得破壞或移動消防設施（火警探測器、瓦斯偵測器）、對講主機等設備；如裝修破壞前述設施導致發生災害，應負相關刑事責任及一切民事損害賠償，並負責回覆原狀並經檢驗合格為止。

第九條、裝潢施工時不得於RC牆、樑、柱及樓板之間打鑿以維結構安全。裝潢施工時若損及排、污、供水管，致漏水影響下一層住戶居住品質時，應負賠償及修復責任。

第十條、因排水管路損壞，造成樓下鄰居天花板漏水時，應由樓上之住戶負責修復不得異議。

第十一條、浴廁、廚具、陽台各排污水口，嚴禁倒入水泥沙漿、油漆、木屑、抹布、膠質液體等。

第十二條、訪客須接受「大廈管理員」之查詢及登記。

第陸章、寵物飼養規範

第一條、禁止飼養俱毒性或攻擊性之寵物。

第二條、寵物於大廈內便溺時，飼主須自行清理以維護環境衛生。

第三條、不得吠鬧吼叫妨礙安寧。

第柒章、罰則

第一條、管理費逾期未繳，管理委員會得發函催繳並公告。發函後逾一個星期仍未繳納，將限制公共設施之使用，並依法提告追討。

第二條、損壞公共設施不論蓄意或過失，肇事人均須負責賠償。若為蓄意或造成災害管理委員會須依法要求肇事人負法律上之責任。

第三條、佔用公共空間先行照相公告一週，逾期仍未改善由管理委員會派人清除不得異議，所有費用由該住戶全額負擔。

第四條、佔用樓梯間、走廊通道放置雜物或鞋櫃，將依公寓大廈管理條例第四十九條第一項，報請主管機關處理。

第五條、未經許可之公告、文宣當場清理，塗改、添寫、撕毀管理委員會公告檢附錄影存證依法提告。

第六條、盜接水電、瓦斯一經發現或檢舉立即拆除，並追償費用。累犯兩次依法追究刑責。

第七條、對於屢勸不聽或續犯等違反法令或規約情節重大之住戶，管理委員會得訴請法院強制遷離或出讓其區分所有權。

第捌章、其它事項

第一條、本規約之未盡事宜，由管理委員會擬定修改草案，經區分所有權人會議討論通過後，由管理委員會公告施行。

本規約中未規定之事項，應依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及其他相關法令之規定辦理。

會議出席委託書

區分所有權人資格申報書